Analisando a crise sanitária decorrente da pandemia do Corona Vírus e, por resultado a grave crise da economia brasileira, podemos verificar que há uma grande demanda pela revisão das condições contratuais, solicitada por pessoas físicas e jurídicas, principalmente por contratos reajustados pelo IGP-M.
O IGP-M é um indicador das variações de preços no Brasil. Ele é medido pela FGV (Fundação Getúlio Vargas), registrando a inflação de preços de matérias-primas agrícolas e industriais, bens e serviços finais.
Ele é o principal indexador para a correção de contratos imobiliários, sendo muito utilizado também para o reajuste de mensalidade de planos e saúde, tarifas públicas, pensões alimentícias, mensalidades escolares e outros serviços utilizados pela população e por empresas.
O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) subiu 0,64% em outubro, após queda de 0,64% no mês anterior. Com este resultado o índice acumula alta de 16,74% no ano e de 21,73% em 12 meses. Em outubro de 2020, o índice havia subido 3,23% e acumulava alta de 20,93% em 12 meses.
“A queda menos intensa registrada no preço do minério de ferro (-21,74% para -8,47%) e o aumento do preço do Diesel (0,00% para 6,61%), que neste caso, ainda não levou em conta o reajuste anunciado no dia 25/10, contribuíram para a aceleração da taxa do IGP-M”, afirma André Braz, Coordenador dos Índices de Preços.
Já no mês de setembro, o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) caiu 0,64%, após alta de 0,66% no mês anterior. Com este resultado o índice acumulou alta de 16,00% no ano e de 24,86% em 12 meses. Em setembro de 2020, o índice havia subido 4,34% e acumulava alta de 17,94% em 12 meses.
A única explicação para tal aumento exorbitante é que o IGP-M passou a incluir no seu cálculo, além das variações de preços aos consumidores, mas também, a variação de preços para produtor, do agronegócio e da construção civil, sendo, mais abrangente que o IPCA e o INPC.
Com o aumento do dólar, os preços de commodities agrícolas (milho, soja, trigo) e os de commodities industriais (minério de cobre, ferro, alumínio), subiram consideravelmente, causando uma grande alta do índice.
Analisando a crise sanitária decorrente da pandemia do Corona Vírus e, por resultado a grave crise da economia brasileira, podemos verificar que há uma grande demanda pela revisão das condições contratuais, solicitada por pessoas físicas e jurídicas, principalmente por contratos reajustados pelo IGP-M.
O Código Civil Brasileiro, traz nos artigos 317, 478, 479 e 480, que é possível a revisão contratual nos casos que forem verificados superveniência de fatos imprevisíveis e extraordinários, que podem afetar de maneira significativa o equilíbrio econômico-financeiro dos contratos, tornando-os excessivamente onerosos para apenas uma das partes, conforme veremos mais adiante desta importante matéria
A jurisprudência enumera alguns requisitos que são capazes de legitimar a interferência do Judiciário nas condições estabelecidas contratualmente. São eles: (i) imprevisibilidade de fato superveniente; (ii) não decorrência dos riscos próprios da contratação; e (iii) capacidade de gerar desequilíbrio significativo na relação contratual, de forma que, se as partes pudessem prever tais riscos não teriam firmado a contração ou o teriam feito de maneira diversa.
Em relação a exorbitante alta do IGP-M, já existem decisões favoráveis à substituição do indexador. Em decisão liminar na ação revisional de um contrato de locação, proferida pela Juíza Titular da 24ª Vara Cível de São Paulo, ressaltou-se que o IGP-M refletia “índice muito superior ao da inflação real do mesmo ano”, sendo o IPCA o “mais adequado para manutenção do poder de compra da moeda”. Fundamentou, ainda, que “a aplicação de índice de reajuste em desacordo com a real inflação do país pode tornar inviável a atividade econômica”.
A revisão de contratos indexados ao IGP-M é totalmente possível, visando que as drásticas consequências econômicas e sociais provenientes da pandemia, bem como o aumento do referido índice, não poderia ser previsto pelos contratantes em período anterior.
Os principais contratos afetados pela alta do IGP-M são os de locação, tanto comercial como residencial, compra e venda com financiamento e outros.
Vale ressaltar que antes de acionar o Poder Judiciário, é necessário analisar a possibilidade de uma solução extrajudicial, na qual as partes poderão, de forma independente e consensual, não deixando de expor todo o caso para advogado especialista imobiliário, podendo estabelecer uma negociação favorável, devendo-se ponderar as dificuldades vivenciadas por ambas as partes e as particularidades de cada caso.
Explicando nos mínimos detalhes para você.
O JORNAL DO ÔNIBUS DE MARÍLIA, mais vez faz a diferença e foi a campo para pesquisar a fundo sobre o assunto e tomou como referência o mês que foi considerado como pico motivacional das ações judiciais sobre o assunto. No mês de Abril de 2021, o IGP-M dos últimos 12 meses acumulou valorização absurda de 31,10%, contra 7,30%, que foi o acumulado do ano de 2019.
Só pra ilustrar essa diferença, usando como base uma parcela de financiamento de R$ 1.000,00, se aplicar a correção de 2019, ela teria subido para R$ 1.073,00. Já se aplicar o acumulado dos últimos 12 (doze) meses até agora (abril/2021), essa mesma parcela teria subido de R$ 1.000,00 para R$ 1.311,00.
Se apenas isso já era ruim, imagina só o que acontecerá no próximo ano, pois se o IGP-M continuar a subir nessa mesma média, aquela parcela de R$ 1.311,00 irá saltar para 1.718,72. Simplificando o que está escrito nos últimos 3 (três) parágrafos, queremos te alertar para o fato de que, se as coisas continuarem como estão, a cada 2 anos, a parcela do seu financiamento praticamente dobrará.
Se já era ruim até abril/2021, a situação ficou ainda pior em Maio de 2021, quando o IGP-M subiu 4,10% no mês e atingiu o maior pico de alta em 12 (doze) meses, chegando à valorização de 37,06%. Hoje, se seu contrato está corrigindo pelo IGP-M, sinto lhe informar, mas ele é uma bomba relógio e está prestes a estourar, caso já não tenha estourado. Basta recordar toda a polêmica gerada com aumento do IPTU autorizado pelo prefeito Daniel Alonso no final de 2020 para este ano, que, só foi revogado com a alteração da lei com a adoção de outra indexador.
Infelizmente, meu caro leitor, até hoje ninguém acreditava que isso seria possível (o IGP-M acumular 30% no ano), contudo, devido ao avanço das altas dos produtos que puxam o índice pra cima, isso não apenas é uma realidade realidade atual, como tende a piorar no futuro próximo, pois no caminho que estamos indo e pelas noticias da economia e as projeções para 2022, a tendência é demais surpresas desagradáveis. Isso se você. leitor bem informado, não fizer nada!
Só pra você relembrar, a sigla IGP-M significa índice geral de preços de mercadorias, como já citamos, e que é atrelado às mercadorias básicas, como combustíveis, tijolos, café, etc., e ele oscila (sobe) na mesma velocidade que esses outros produtos sobem; basicamente. Ou seja, enquanto as mercadorias básicas que compõe o índice continuarem a subir, o IGP-M também continuará.
E você deve estar se perguntando: Como eu freio isso? Existe alguma solução para me ajudar? Tem como fazer meu contrato parar de subir?
Calma que nos iremos te explicar, mas antes precisamos que você entenda uma coisa.
Até pouco tempo atrás, a Justiça entendia pela impossibilidade de revisão e substituição desse índice nos contratos, isso porque o IGP-M já era um índice que era alvo de pedidos de substituição na Justiça, pois sempre evoluiu mais que a inflação. Nesse cenário, o Judiciário fixou entendimento que até 12% de aumento anual não seria considerado abusivo e, por isso, não seria possível substituir esse índice contratualmente acordo por outro menor, como o IPCA ou INPC, por exemplo.
Contudo, devido à drástica mudança do cenário econômico puxado pela crise global da pandemia, a tendência é que esse entendimento seja modificado, posto que o aumento nos últimos 12 (doze) meses foi de 37,06%, isto é, muito acima dos 12% que a Justiça não entendia ser abusivo.
Aliando isso ao que mencionamos no inicio da matéria, o disposto nos artigos 317 e 478 do Código Civil, temos que está ocorrendo um grave desequilíbrio contratual nos contratos corrigidos pelo IGP-M. Isto porque o consumidor está sendo onerado excessivamente pelo aumento do índice (31,10%), enquanto as loteadoras estão obtendo vantagem indevida, causada por fatos alheios à vontade das partes e totalmente superveniente, que é a pandemia, conforme já mencionamos acima.
Veja o disposto no artigo 317:
Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.
Observe agora o que diz o artigo 478 do CC:
Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
O acontecimento extraordinário e imprevisível seria a PANDEMIA.
Ou seja, como o contrato se tornou desequilibrado, causando prejuízo para o consumidor e vantagem para o empreendimento imobiliário, é possível a a rescisão do contrato e/ou o pedido de redução da prestação, conforme assegura o artigo 480, também do Código Civil, veja:
Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.
Ou seja, pro consumidor que não quer desistir do contrato, seja porque fez uma casa nele, ou por outro motivo qualquer, é possível que seja feito o pedido de redução da prestação (artigo 317, CC), sendo, no caso, o mais justo, a substituição do IGP-M por outro índice de correção que esteja alinhado com a inflação, o IPCA ou INPC, por exemplo.
Essa questão é nova e surgiu por conta da pandemia, posto que foi apenas por causa da crise econômica que ela trouxe que o IGP-M subiu drasticamente, colocando os proprietários em situação de extremo prejuízo. Lembrando que o salário dos compradores não está subindo na mesma velocidade que as parcelas, e, a depender do prazo do financiamento, mais dia menos dia irá se tornar impagável, gerando prejuízos ainda maiores, como a perda dos imóveis que estão construídos sobre os terrenos financiados.
A situação é grave.
Se não bastasse as permissões previstas na própria Lei, conforme artigos acima, recentemente, um lojista da cidade de São Paulo, ao promover uma ação de revisão contratual com finalidade de substituir o IGP-M por outro índice mais justo, contra a empresa Multiplan Empreendimentos Imobiliários SA, processo 1000029-96.2021.8.26.0228, obteve na Justiça o direito de substituir o IGP-M pelo IPC, que oscilou apenas 4,86%.
A decisão preliminar acima, tende a ser o novo entendimento aplicado à esses casos, posto que o aumento realmente causou um desequilíbrio contratual, é inédita e trouxe um importante precedente para as ações visando a substituição do IGP-M para outros mais justos.
Obtivemos acesso a uma ação revisional de contrato imobiliário e em julgamento recentíssimo (27/04/2021) – e quiçá pioneiro neste Estado de São Paulo, do r. Juízo da Vara Única da Comarca de Nuporanga – SP, o Ilustríssimo Juiz Dr. Iuri Sverzut Bellesini JULGOU PROCEDENTE a ação revisional proposta pelo autor para declarar a revisão do contrato, com afastamento do IGP-M e adoção do IPCA, reestabelecendo o equilíbrio contratual no caso em menção.
E finalmente a JUSTIÇA FOI FEITA!
É importante destacar que estando a decisão preliminar (antecipação de tutela), quanto essa decisão de mérito do processo, foram proferidas em processos que não produzem efeitos para os outros consumidores, mas tão somente para o lojista e para o consumidor que proporam as ações.
Se ninguém fizer nada, isto é, se nenhum outro consumidor buscar em favor de si a mesma substituição, nada mudará em seu contrato especificamente, nem mesmo os demais lojistas que possuem as lojas vizinhas à do lojista de São Paulo, por exemplo. Em Marília não obtivemos conhecimento de nenhum caso, por enquanto.
E não se tratam de decisões isoladas não; pois de lá pra cá, isto é, do mês de abril de 2021 pra frente; outras importantes decisões ocorrerão, em diversas Cidades distintas e também nos Tribunais em São Paulo, como por exemplo na cidade de Franca – SP, em que a 4ª Vara Cível daquela cidade já deferiu tutela antecipada para autorizar a troca do IGP-M do contrato pelo IPCA, acolhendo nosso pedido em favor de um cliente Francano, afirmando o Juiz:
“(…) A documentação que instrui a inicial (fls. 35/96) permite, de plano, o enquadramento jurídico para deferimento do pedido de urgência, pois confere plausibilidade à argumentação da autora.
Observo que, de fato, o índice adotado entre as partes (Índice Geral de Preços do Mercado – IGP-M) ultrapassou 37% nos últimos doze meses (fls. 94/96), enquanto que os demais índices de reajuste INPC – Índice Nacional de Preços ao Consumidor e IPCA – Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo variaram no mesmo período, respectivamente, em torno de 3,3% e 8,05% (fls. 85/93), o que demonstra o expressivo aumento no valor das prestações mensais anteriormente ajustadas entre as partes. (…)”
E então concluiu:
“Ni´tida também a urgência alegada, ante as parcelas vincendas, conforme indicado a fls. 63/64.
Dessa forma, defiro a tutela de urgência (art. 300 do CPC) para imediata substituição do índice de reajuste do contrato (IGP-M) pelo IPCA, mediante prévia caução no valor da diferenças aferida no período ou em bens de sua propriedade. Nesse caso, será nomeada como fiel depositária, independente de assinatura de termo.”
Agora lembre-se: TEM PODER QUEM AGE!
Então, o que os consumidores poderiam fazer?
Seguir o mesmo caminho que fez o lojista de São Paulo, o consumidor de Nuporanga ou o Francano, ou seja, primeiro buscar orientação de um Advogado de sua confiança e que tenha conhecimento acerca dessa matéria; seja especialista, pois apenas ele terá condições de avaliar seu caso; depois, quando encontrar esse profissional e caso o contrato seja elegível, poderá buscar na justiça a substituição do índice de correção por outro que seja mais justo.
Infelizmente muitos Juristas ainda estão perdidos acerca desses acontecimentos, não sabendo do drástico aumento do IGP-M e nem acerca da possibilidade de sua substituição do contrato; muitas vezes dificultando o entendimento por parte do consumidor comprador do imóvel que precisa de ajuda; o que muitas vezes pode prejudicar o resultado da medida judicial a ser intentada.
Nosso objetivo com esse artigo é trazer clareza para você consumidor, pois estamos acompanhando tudo que acontece acerca do IGP-M e de seu desdobramento na Justiça, pois patrocinamos centenas de processos com esse mesmo objetivo; e temos certeza que o rápido atendimento que nós damos contribui para o melhor resultado da demanda e mais rapidamente possível, pois, preparo é tudo!
O objetivo seria interromper os aumentos ocasionados pela correção do IGP-M, substituindo por outro índice que traduza com justiça a correção do real, equiparado ao aumento anual dos salários dos consumidores brasileiros.
Voltando ao exemplo do início da matéria e considerando a importante conquista dos dois casos aqui mencionados, hipoteticamente, uma parcela de R$ 1.000,00, se corrigido pelo IPC a 4,86% ao ano, subiria para R$ 1.048,60, o que seria muito melhor que os R$ 1.376,00 se fosse corrigido pelo IGP-M.
Não há tempo para se perder, pois cada mês que passa pode ser crucial para seu contrato, pois o saldo devedor aumenta mês a mês; infelizmente. Agora que você já sabe onde está a fundamentação legal para o pedido de substituição e onde estão os precedentes favoráveis, resta saber o que você fará com essa informação, ou seja, se não fará nada e continuará sofrendo o aumento ou se agirá em busca da solução para o seu problema.
Mas já alertamos uma coisa: um dos argumentos utilizados para essa medida é que o valor da parcela está se tornando impagável por conta da pandemia (fato superveniente), evidenciando a urgência no julgamento do caso, o que reforça a necessidade da Justiça se pronunciar rapidamente, pois do contrário o consumidor terá prejuízos inestimáveis, chegando no extremo de perder seu imóvel, o que seria profundamente lamentável.
Por isso a hora é agora!
Se os consumidores continuarem suportando isso (aumento do IGP-M ) sem reclamar, pode ser que a Justiça entenda que não há uma onerosidade excessiva na situação em momento, não autorizando a troca do índice por outro mais benéfico, o que levaria o consumidor, além de pagar cada vez mais de parcela, ter o saldo devedor de seu contrato sempre aumentado a cada mês de correção do IGP-M.
Assim, se está pesado o encargo do financiamento, é imprescindível que os consumidores noticiem isso ao Judiciário, posto que apenas assim ele saberá que isso é um problema de grande repercussão nacional e que precisa de solução breve e justa, a fim de causar estabilidade jurídica para as partes envolvidas na contratação. Estamos torcendo por você, afinal, em tempos de pandemia, a crise chegou para todos e, nesta hora, determinadas medidas se fazem necessárias para a sua sobrevivência e manutenção do sonho de sua casa própria ou de seu negócio.
DIRETO DA REDAÇÃO COM TEXTOS ADICIONAIS DO DRº GUILHERME FELDMANN E ESCRITÓRIO DE ADVOCACIA CHIQUINI SILVA.
