O financiamento de imóveis usados com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) sofreu uma queda acentuada nos últimos meses, após uma série de medidas do governo que priorizaram a compra de imóveis novos. De acordo com dados da Caixa Econômica Federal, no programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), houve uma redução de 85% no crédito destinado à aquisição de imóveis usados nos últimos dois meses. Para os cotistas do fundo com renda superior a R$ 8 mil, a queda foi ainda mais expressiva, de 98%, entre maio e outubro.
O FGTS é utilizado para oferecer empréstimos com juros mais baixos para a compra da casa própria, por meio de bancos operadores. O MCMV é voltado para famílias com renda mensal de até R$ 8 mil e financia imóveis de até R$ 350 mil. Para quem tem conta no FGTS e ganha mais do que esse valor, há a modalidade Pró-Cotista, que financia imóveis de até R$ 1,5 milhão. Porém, devido à escassez de recursos, a Caixa Econômica passou a exigir uma entrada maior para o financiamento da casa própria com recursos do fundo, especialmente para a classe média.
Inicialmente, o programa Minha Casa, Minha Vida não permitia a compra de imóveis usados, mas essa possibilidade foi introduzida no governo de Jair Bolsonaro e mantida durante a reformulação do programa no governo de Luiz Inácio Lula da Silva. O objetivo era combater o grande déficit habitacional do país, que, segundo dados do Censo de 2022, é de 6,2 milhões de moradias, além de dar vazão aos 11,4 milhões de imóveis vagos no Brasil. No entanto, a procura por imóveis usados superou as expectativas. Em 2023, os imóveis usados representaram 29,32% de todos os financiamentos com recursos do FGTS, mais do que o dobro de 2022, quando a participação foi de 13,25%. Em 2021, a fatia era de apenas 6,25%. Essa preferência pelos imóveis mais antigos foi ainda mais acentuada nas faixas de renda mais altas, com 65,41% no Pró-Cotista e 38,72% na faixa 3 do MCMV, voltada para famílias com renda entre R$ 4,4 mil e R$ 8 mil.
Com o aumento da demanda por imóveis usados, o Ministério das Cidades decidiu reduzir gradualmente o financiamento desse tipo de imóvel, a fim de equilibrar o orçamento do FGTS, que estava sendo pressionado por essa procura. O governo começou a diminuir os subsídios para imóveis usados em 2023, e, em abril e agosto deste ano, adotou novas medidas para restringir ainda mais o acesso a esses imóveis, priorizando as faixas de renda mais baixas. Agora, na faixa 3 do MCMV, a entrada mínima para a compra de imóveis usados é de 50% para quem reside no Sul e Sudeste, e 30% nas demais regiões. Além disso, o valor máximo do imóvel usado que pode ser financiado foi reduzido de R$ 350 mil para R$ 270 mil, e o orçamento destinado ao financiamento de imóveis antigos foi limitado a R$ 13,3 bilhões. No Pró-Cotista, os imóveis usados só podem ser financiados por pessoas com renda inferior a R$ 12 mil e um valor de entrada mínimo de 50%.
Apesar dessas restrições, os imóveis usados ainda representam uma parcela significativa do financiamento. Até outubro, os financiamentos de imóveis usados no MCMV somaram R$ 21,1 bilhões, o que equivale a 27,4% do total de crédito contratado pelo banco, que foi de R$ 77,1 bilhões. Esse percentual era de 31,2% até agosto, quando o governo endureceu ainda mais as condições para a compra desses imóveis. Em agosto, as concessões para imóveis usados chegaram a R$ 2,8 bilhões, o maior valor desde o início de 2023, financiando 18 mil unidades. No mês seguinte, houve uma queda de 70%, com concessões de apenas R$ 423 milhões, financiando 3.114 unidades, uma redução de 85% em comparação com agosto.
No Pró-Cotista, a diminuição foi ainda mais acentuada, especialmente após a implementação das restrições em maio. O financiamento de imóveis usados caiu de R$ 263 milhões para R$ 5 milhões, uma redução de 98%, e o número de unidades financiadas passou de 1.023 para apenas 29. O ministro das Cidades, Jader Filho, afirmou que as restrições visam equilibrar a política habitacional e que estão sendo avaliadas constantemente para possíveis ajustes, com o objetivo de manter a saúde financeira do orçamento do FGTS. Ele defendeu a prioridade de financiar imóveis novos, pois isso gera mais emprego e renda, fortalecendo o fundo, mas ressaltou a importância de manter a opção de imóveis usados, especialmente em estados periféricos, onde os lançamentos são escassos.
Jader Filho argumentou que é necessário equilibrar o financiamento de imóveis novos e usados. Ele explicou que, ao concentrar os recursos apenas nos novos, os preços podem subir devido à oferta reduzida, o que afetaria as famílias que dependem dos imóveis usados. Além disso, o ministro alertou que não seria prudente esgotar os recursos destinados aos novos imóveis, prejudicando o setor da construção, que já tem investimentos comprometidos para os próximos anos.
O orçamento do Pró-Cotista, que financia tanto imóveis novos quanto usados, também tem perdido espaço dentro do FGTS. Para o próximo ano, o orçamento destinado a essa modalidade será de apenas R$ 3,3 bilhões, uma redução em relação aos R$ 5,5 bilhões deste ano. Jader Filho afirmou que, caso haja sobra de recursos, o governo facilitará as condições do Pró-Cotista, mas também destacou a necessidade de uma discussão mais ampla sobre alternativas para o financiamento habitacional das faixas de renda que não são atendidas pelo MCMV. Ele ressaltou que o FGTS não é suficiente para atender toda a demanda habitacional do país e que é essencial contar com a iniciativa privada e com a colaboração da sociedade para resolver a questão habitacional no Brasil.
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