O Instituto Brasileiro de Economia (Ibre), da FGV, lançou nesta terça-feira (11) o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) como mais uma opção sobre as dinâmicas de preço no mercado imobiliário.
Paulo Picchetti, coordenador do IPC Brasil do Ibre/FGV, explica que o IVAR já era calculado antes pelo Ibre, mas com uma metodologia diferente, sendo um subíndice no cálculo do IPC-S e do IGP-M. Antes, eram considerados os preços dos aluguéis em anúncios de locação de imóveis, monitorando as variações deles.
“Esse claramente não é um método ideal porque a gente sabe que o preço pedido não necessariamente é o valor da transação efetiva, o valor é o que está no contrato, após negociações”, afirma.
Atualmente, o IGP-M é o índice mais comum nos contratos de aluguel, contudo, em 2021 ele acumulou alta de 17,78% e, em 2020 de 23,14%, o que fez muita gente buscar outros índices para o reajuste do contrato.
Como funciona?
Uma vez considerada essa discrepância, o instituto passou a estudar a criação de um índice que medisse o valor real dos aluguéis imobiliários, ou seja, os definidos em contratos, e suas variações.
Após firmar acordos com imobiliárias e administradoras, a equipe responsável teve acesso aos contratos de aluguéis celebrados mensalmente e os reajustes de aluguéis naquele mês, seja devido à regra de rever o valor a cada 12 meses ou por renegociações.
O IVAR leva em conta as variações nos preços desses dois elementos, dando, segundo Picchetti, “uma dinâmica mais refinada. “Mudamos a fonte da informação”. Enquanto o novo IVAR já segue essa metodologia, a mudança entra no IPC-S apenas a partir de janeiro.
Picchetti afirma que a mudança de metodologia já gerou divergências. No acumulado de 2021, o IVAR de metodologia antiga registrou uma alta de 4,45%. Já com a nova metodologia, o acumulado do ano foi de queda de 0,61%.
“Estamos vivendo um momento particular, de pandemia, recessão, e o mercado está sofrendo pela perda de poder aquisitivo das famílias. A realidade dos últimos dois anos foi nessa direção, de negociar os preços para baixo”, diz.
Para Picchetti, o dado confirma que, em geral, os preços de aluguéis anunciados e praticados são diferentes, mas não necessariamente são sempre menores. “Pode se reverter no futuro, se um anúncio gera muitos interessados, o proprietário consegue negociar para cima, por exemplo”.
O índice tem uma amostra de contratos de quatro capitais: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre. Brasília, Salvador e Recife, que eram consideradas no IPC-S, não entram no cálculo.
“A escolha foi pela representatividade e a disponibilidade de informações, idealmente gostaríamos que refletisse mais capitais e cidades, mas é uma informação difícil de obter, demoramos um bom tempo para ter só dessas 4 cidades”, diz o economista.
Segundo ele, a expectativa é que, com o tempo, novas imobiliárias e entidades apareçam dispostas a compartilhar as informações, compondo amostras mais robustas para incluir mais cidades no levantamento.
“Cada cidade tem suas especificidades. O próprio impacto da pandemia teve diferenças regionais, inclusive para o mercado imobiliário. Ao mesmo tempo, se olharmos o gráfico da evolução, a tendência é muito parecida, o ambiente econômico é comum a todas, então a tendência é tanto cair os preços de aluguéis quanto negociar ante o anunciado”, afirma.
Uso nos contratos
Também calculado pela FGV, o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) é o grande referencial no reajuste de valores de aluguéis residenciais há décadas. Em 2020 e 2021, porém, ele teve uma alta acelerada e intensa, puxando os aluguéis junto com ele em meio a um cenário de crise econômico.
Picchetti afirma que o IVAR é “do ponto de vista conceitual, mais apropriado” do que o IGP-M para ser usado nos contratos. “O IGP-M vem sendo há décadas nos reajustes de contratos, mas ele não foi criado para isso, ele foi criado para medir preços no atacado, de material de construção, preços ao consumidor”.
