É de conhecimento geral que as cidades cresceram não apenas geograficamente, mas também demograficamente, e a solução encontrada ou tendência adotada foi sua verticalização, ou seja, o aparecimento de condomínios edilícios.
De acordo com a ABRASSP – Associação Brasileira de Síndicos e Síndicos Profissionais, a receita movimentada pelos condomínios brasileiros ultrapassa o montante dos 165 bilhões de Reais.
Entretanto, o crescimento dos condomínios em número e tamanho, fez surgir a complexidade de sua gestão. A advogada Renata Fernandes*, especializada em gestão jurídica de condomínios e sócia de um dos escritórios mais renomados do setor, a CANAL ADVOGADOS, explica que as questões envolvendo condomínios deixaram de dedicar-se somente às brigas ou discussões entre condôminos, passando a tratar de temas complexos como crimes ambientais, administração financeira, gestão de contratos, auditoria de passivos, entre outras questões técnicas.
O mercado condominial é promissor, mas é preciso que o síndico e gestor de condomínio saiba da necessidade de um acompanhamento especializado, para que sua gestão amanhã não venha a ser questionada.
A cidade de Marília vem registrando na última década um crescimento representativo em condomínios seja da forma tradicional ( por lotes ) ou verticalizada ( prédios ), com isso surge a figura do síndico, que na realidade desenvolve a função de um gestor dentre todos os moradores das residencias ou apartamentos envolvidos em uma missão considerada difícil, por lidar com pessoas de diferentes pensamentos e costumes.
O JORNAL DO ÔNIBUS DE MARÍLIA, detectando a atual realidade abre através desta matéria uma discussão sobre a realidade dos condomínios em nossa cidade.
Neste edição, iremos falar sobre a taxa de condomínio e, nas próximas falaremos sobre os golpes comuns aplicados por síndicos, os direitos e deveres de um síndico e dos condôminos, como lidar com moradores que não respeitam as regras e outros assuntos que venham a auxiliar todos aqueles que optaram por esta modalidade de moradia levando-se em consideração principalmente o fator segurança.
Taxa de condomínio: como calcular?
Você sabe como é definida a taxa do condomínio? Essa é uma dúvida comum dos moradores e até mesmo entre os síndicos. Por isso, é importante saber como esse cálculo deve ser feito, e principalmente, quais são os itens que o compõe. Somente assim é possível ter uma taxa do condomínio justa e compatível com o valor do condomínio.
O que é taxa de condomínio?
Também conhecida como cota condominial, a taxa de condomínio é o valor cobrado mensalmente pela administração para custear as despesas da edificação.
O que está incluso?
Cada unidade precisa pagar a sua parte da taxa condominial, fazendo assim o rateio dos gastos do condomínio, como:
- Contas de água e energia elétrica do empreendimento
- Folha de pagamento dos funcionários contratados;
- Gastos de conservação e manutenção dos equipamentos;
- Compra de materiais para o condomínio;
- Pagar obras e manutenções periódicas nas áreas comuns do condomínio.
Dessa maneira, o pagamento da taxa do condomínio é essencial para a gestão e o bom funcionamento do condomínio. Sem ela, não há como manter um empreendimento operando de forma adequada.
Como deve ser cobrado o condomínio?
O pagamento da taxa de condomínio não é opcional e é resguardado pelo Art. 1.336 do Código Civil, cujo inciso I define que é dever do condômino contribuir para as despesas da administração.
A taxa de rateio inclui as despesas ordinárias e até mesmo extraordinárias, como mostraremos a seguir.
Quais são as despesas ordinárias de condomínio?
As despesas ordinárias, são as despesas comuns, como: luz, água, gás, pagamento de funcionários, compra de material de limpeza, portaria, entre outros. Nesse caso, o valor de todas as despesas é dividido pela quantidade de apartamentos, gerando assim uma taxa mensal.
Já a taxa fixa é definida pelo síndico e aprovada previamente em assembleia geral. Seu cálculo é uma média de todas as despesas ordinárias, pelo número de apartamentos ou casas. É possível, também, acrescentar as despesas extraordinárias ao cálculo, como obras, pinturas, modernização das áreas comuns, entre outras.
Taxa de condomínio: Quando começar a pagar?
Não existe lei ou artigo específico capaz de resolver essa questão com um ponto final. Sendo assim, esse questionamento muitas vezes é respondido com base interpretativa de outros dispositivos legais. Advogados condominiais, administradoras, locatários e até mesmo inquilinos muitas vezes concordam que assim que ocorre o recebimento das chaves, o pagamento da taxa condominial já se inicia, outros diferem dependendo da data de fechamento do caixa e da entrega efetiva das mesmas.
O fato é que as construtoras não podem cobrar taxas de condomínio ou IPTU dos consumidores antes que eles tenham recebido as chaves do imóvel comprado na planta. … O que poucas pessoas sabem é que a cobrança de taxas condominiais ou IPTU antes da entrega efetiva do imóvel é indevida.
A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais do imóvel negociado na planta, é da construtora até a data da entrega das chaves ao comprador, ou seja, da imissão de posse por parte deste, porque se exige que tenha este exercido direitos de condômino.
O que acontece se você não pagar o condomínio?
Quando o condomínio não é pago, o morador, seja ele locatário ou proprietário do imóvel passa a se tornar inadimplente. Essa inadimplência muitas vezes pesa no bolso dos outros condomínios, pois muitas vezes o rateio passa a contar com um número menor de divisores. Sendo assim.
Quando o condomínio não é pago, o morador possui um prazo de geralmente 30 dias para quitar essa dívida, além do valor da taxa, é preciso pagar multas e juros pré-estabelecidos. EM casos mais longos, pode haver processo de penhora e até mesmo despejo.
Veja como fazer o cálculo da taxa do condomínio
A seguir, entenda como é feito o cálculo do valor de condomínio com base em uma taxa fixa:
- Some todas as despesas do condomínio, como por exemplo: pagamento dos empregados, conta de água (caso não haja hidrômetros individuais ), IPTU e energia consumida pelas áreas comuns ( elevadores, iluminação, etc).
- Faça uma projeção desse valor para 12 meses. Ou seja, calcule o quanto você gastará durante um ano.
- Utilize um índice de inflação para ajustar esse valor, já que os custos aumentarão no futuro.
- Despesas extras, como obras previstas, podem ou não serem acrescidas a esse valor.
- Divida o montante final pelo total de apartamentos ou casas.
- O valor individual vai, então, para aprovação em assembleia, no primeiro semestre.
Outra possibilidade de estabelecer a taxa do condomínio é definir pela fração ideal. Esse cálculo define que o valor da taxa é diretamente proporcional ao tamanho da unidade, pois entende-se que quanto maior o imóvel, maiores serão os gastos. Esse modelo entrou em vigor junto com o Novo Código Civil, em 2003.
Porém, a definição da taxa do condomínio através da fração ideal não é obrigatória. Esse cálculo só precisa ser adotado quando não houver outro tipo de rateio para taxa estipulado na convenção do condomínio.
Sendo assim, é fundamental que o síndico faça uma análise e defina a melhor forma de arrecadar a taxa do condomínio, sempre com o aval dos moradores. Também é importante levar em conta a inadimplência no condomínio, pois ela influencia no montante final das despesas totais do condomínio.
Na próxima edição, iremos falar sobre os direitos do síndico. Você vai entender o que ele pode e não pode fazer com o parecer de juristas especializados no assunto.
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